> Главное: Иностранцы могут приобрести 1 жилой объект для личного пользования после 1 года непрерывного проживания в Китае. Маршрут через WFOE позволяет инвестировать в коммерческую недвижимость без требования проживания, особенно после реформ SAFE в сентябре 2025 года. Коррекция рынка недвижимости Китая (инвестиции в развитие в 2025 году снизились на 17,2% до 8,28 трлн юаней) создаёт потенциальные возможности входа для информированных инвесторов.
Краткие факты
| Метрика | Данные |
|---|---|
| Право покупки для иностранца-физлица | 1+ год непрерывного проживания, максимум 1 объект для личного пользования |
| Коммерческая недвижимость через WFOE | Разрешена при наличии реальных операций в рамках бизнеса |
| Срок права пользования землёй | 70 лет (жилая, автоматическое продление), 40 лет (коммерческая) |
| Налог на переход права собственности (1-е жильё ≤140 м²) | 1% (льготная ставка с 2024 года) |
| 5-летняя ставка базовой процентной ставки (май 2026) | 3,5% |
| Национальный минимальный первоначальный взнос | 15% (фактически ~20% для иностранных покупателей) |
| Инвестиции в развитие в 2025 году | 8 278,8 млрд юаней (−17,2% г/г) |
| Цены на вторичное жильё в городах 1-го уровня (апрель 2026) | Первый рост с 2023 года (+0,4% м/м) |
Процесс
Иностранцы, стремящиеся к инвестициям в недвижимость Китая, выбирают 1 из 2 маршрутов:
- Индивидуальная покупка для личного пользования — подтвердить 1 год непрерывного проживания по действующей рабочей, учебной или семейной визе; убедиться в отсутствии существующей собственности; подготовить документы о происхождении средств; подписать договор купли-продажи и завершить расчёты в иностранной валюте; зарегистрировать право собственности в местном органе жилищного управления.
- Коммерческая/инвестиционная покупка через WFOE — зарегистрировать WFOE с соответствующим видом деятельности (стоимость 3 000–8 000 долларов США); открыть корпоративный банковский счёт и внести уставный капитал; выбрать коммерческую или инвестиционную недвижимость; завершить покупку через корпоративный счёт; поддерживать ежегодную отчётность.
Индивидуальное право: правило 1 года и 1 объекта
Рамки иностранной собственности в Китае основаны на 2 базовых документах: Мнение 2006 года о регулировании иностранного доступа к рынку недвижимости (Документ № 171) и Уведомление 2010 года о дальнейшем регулировании покупки недвижимости зарубежными лицами (Документ № 186). Иностранец с действующей рабочей или учебной визой и минимум 1 годом непрерывного проживания может приобрести ровно 1 жилой объект исключительно для личного пользования.
| Требование | Детали |
|---|---|
| Действующий вид на жительство | Рабочая, учебная или семейная виза с действующим видом на жительство |
| Непрерывное проживание | Минимум 1 год физического присутствия в Китае |
| Лимит объектов | Максимум 1 жилой объект на физическое лицо |
| Ограничение использования | Только личное проживание; запрет на аренду и коммерческое использование |
| Декларация об отсутствии другой собственности | Письменное обязательство об отсутствии другой собственности в Китае |
| Верификация происхождения средств | Усиленные проверки; суммы свыше 5 000 долларов США требуют дополнительной документации с января 2026 года |
Городские жилищные политики создают различия для иностранных покупателей. Пекин требует 5 лет непрерывного социального страхования или записей об индивидуальном подоходном налоге. Шанхай требует 12 месяцев налоговых записей плюс свидетельство о браке для совместных покупок. Нанкин устанавливает минимальный первоначальный взнос 30% для иностранных покупателей — выше национального среднего уровня в 20% для первого жилья.
Маршрут WFOE: коммерческая недвижимость для иностранных инвесторов
Для иностранных инвесторов, которые не могут удовлетворить требование о 1 годе проживания — или хотят владеть недвижимостью помимо личного пользования — маршрут WFOE (предприятие с полным иностранным капиталом) предоставляет жизнеспособную альтернативу. WFOE, зарегистрированный в Китае, может приобретать коммерческую и промышленную недвижимость при условии, что использование объекта соответствует зарегистрированному виду деятельности компании и фирма поддерживает реальные операции.
| Тип организации | Разрешённая недвижимость | Ограничения |
|---|---|---|
| Представительство | 1 нежилой объект (офисное использование) | Только зарегистрированный город; только для собственного использования |
| WFOE (общий) | Коммерческая/промышленная недвижимость | Должна соответствовать виду деятельности; требуются реальные операции |
| WFOE (недвижимость) | Ограничено | Требуется специальное регуляторное одобрение |
| Офшорная структура (без присутствия в Китае) | Не разрешено | Необходимо работать через WFOE или представительство |
Стоимость регистрации WFOE составляет 3 000–8 000 долларов США в зависимости от города и поставщика услуг. Команда CNBusinessHub предоставляет комплексное сопровождение регистрации WFOE для структур инвестиций в недвижимость.
Реформа SAFE 2025: что изменилось для иностранных покупателей недвижимости
15 сентября 2025 года Государственное управление валютного контроля (SAFE) выпустило 9 мер — самую значительную либерализацию правил иностранной валюты для инвестиций в недвижимость за почти 2 десятилетия.
| Реформа | Влияние |
|---|---|
| Удаление ограничения на использование доходов капитального счёта для покупки не-личного жилого имущества | Предприятия с иностранными инвестициями теперь могут использовать капитальные взносы, средства иностранного долга и юани из расчётов для покупки инвестиционных жилых объектов — ранее запрещалось |
| Упрощение расчётов в иностранной валюте для индивидуальной покупки недвижимости | Первоначальные взносы могут быть внесены немедленно после подписания договора купли-продажи, без предварительной подачи сертификата регистрации собственности |
| Ликвидация требования регистрации внутренних реинвестиций для предприятий с иностранными инвестициями | Капитал может быть напрямую направлен в структуры инвестиций в недвижимость |
| Расширение трансграничного финансирования для технологических малых и средних предприятий | Научно-технические малые и средние предприятия могут заимствовать до 10 млн долларов США; инновационные предприятия — до 20 млн долларов США |
Что НЕ изменилось: Реформа SAFE 2025 года процедурная, а не структурная. Базовые правила — требование 1 года проживания, лимит 1 объект на человека и ограничение личного пользования для физлиц — по-прежнему регулируются жилищными регламентами 2006 и 2010 годов.
Налоги и транзакционные издержки
Иностранные покупатели недвижимости в Китае сталкиваются с многоуровневой налоговой структурой при покупке, во время владения и при продаже — 8+ налоговых позиций, ставки варьируются по типу и сроку владения.
Налоги при покупке:
| Налоговая позиция | Ставка | Примечания |
|---|---|---|
| Налог на переход права собственности (1-е жильё ≤140 м²) | 1% | Льготная ставка с декабря 2024 года |
| Налог на переход права собственности (1-е жильё >140 м²) | 1,5% | Та же льготная политика |
| Налог на переход права собственности (2-е жильё, город 1-го уровня) | 2% | Повышенная ставка для не-первого жилья |
| Налог на переход права собственности (статутная норма) | 3%–5% | Варьируется по городу |
| Гербовый сбор | 0,05% от стоимости контракта | Оплачивается покупателем и продавцом |
| Фонд обслуживания недвижимости | ~2%–3% или по площади | Одноразовый платёж при покупке |
| Нотариальный сбор | 100–300 долларов США | Требуется для иностранных покупателей |
| Агентская комиссия | 1%–3% от цены покупки | Подлежит обсуждению |
Налоги при продаже в 2026 году (обязанность продавца):
| Налоговая позиция | Ставка | Исключение для жилого имущества физлиц |
|---|---|---|
| НДС | 9% (корпоративная/коммерческая) / 5% (индивидуальная жилая, владение <2 лет) | Освобождение при владении ≥2 лет (город 1-го уровня: только прирост) |
| Налог на прирост стоимости земли | 30%–60% прогрессивный (корпоративный) | Обычно освобождается для индивидуальных жилых продаж |
| Индивидуальный подоходный налог | 20% от чистого дохода (или 1%–3% от общей цены, упрощённый вариант) | Освобождение, если основное жильё владения 5+ лет |
Ежегодный налог на недвижимость применяется только к коммерческой и арендной недвижимости: 1,2% от стоимости объекта или 12% от арендного дохода. Жилые объекты для личного пользования освобождены от этого налога.
Данные рынка и прогноз
Рынок жилья Китая демонстрирует смешанные сигналы после продолжительной коррекции. Данные Национального бюро статистики за 2025 год раскрывают глубину спада — но также признаки стабилизации на наиболее ликвидных рынках.
Национальные индикаторы недвижимости за 2025 год:
| Индикатор | Значение 2025 | Изменение г/г |
|---|---|---|
| Инвестиции в развитие недвижимости | 8 278,8 млрд юаней | −17,2% |
| Инвестиции в развитие жилья | 6 351,4 млрд юаней | −16,3% |
| Стоимость продаж нового коммерческого жилья | 8 393,7 млрд юаней | −12,6% |
| Начало строительства жилья | 587,70 млн м² | −20,4% |
| Запасы коммерческого жилья | 766,32 млн м² | +1,6% |
Тенденции цен в городах 1-го уровня (апрель 2026, данные Китайского центра исследования недвижимости):
| Город | Новое жильё (юаней/м²) | Новое г/г | Вторичное (юаней/м²) | Вторичное г/г |
|---|---|---|---|---|
| Шанхай | 63 545 | +9,67% | 55 103 | −7,09% |
| Пекин | 47 203 | +2,26% | 62 329 | −8,86% |
| Шэньчжэнь | 53 107 | +0,76% | 63 389 | −6,01% |
| Гуанчжоу | 25 117 | +1,83% | 33 107 | −8,56% |
| Среднее по 100 городам | 17 129 | +2,18% | 12 733 | −8,34% |
В апреле 2026 года цены на вторичное жильё в городах 1-го уровня показали первый рост месяц к месяцу (+0,4%) с 2023 года. Крупное международное рейтинговое агентство прогнозирует снижение цен на новое жильё в городах 1-го уровня на 2–4% в 2026 году, при этом цены на вторичном рынке упадут на 4–5%. Опрос международного информационного агентства от конца 2025 года прогнозирует национальное снижение цен примерно на 2,8% в 2026 году. Оба прогноза предполагают стабилизацию во второй половине 2026 года, при этом восстановление концентрируется в Шанхае и Пекине.
Рынок коммерческой недвижимости: Рынок коммерческой недвижимости Китая оценивается в 909,22 млрд долларов США в 2026 году, с прогнозируемым ростом до 1 234,6 млрд к 2031 году (среднегодовой темп роста 6,31%). Офисные помещения составляют 34% доли, при этом логистические объекты показывают самый сильный рост — 7,72% среднегодового темпа до 2031 года.
Часто задаваемые вопросы
В: Могут ли иностранцы покупать недвижимость в Китае в 2026 году?
О: Да, при выполнении 2 условий: минимум 1 год непрерывного проживания по действующей рабочей, учебной или семейной визе и максимум 1 жилой объект для личного пользования.
В: Что такое 70-летнее право пользования землёй и требует ли продление оплаты?
О: Китай не предоставляет абсолютную собственность на землю. Покупатели получают 70-летнее право пользования землёй с автоматическим продлением по статье 359 Гражданского кодекса, но механизм оплаты не определён. Коммерческая земля — 40 лет без гарантии продления.
В: Могу ли я купить недвижимость в Китае без проживания там?
О: Не как физическое лицо. Альтернатива — зарегистрировать WFOE и приобрести коммерческую недвижимость без личного проживания. Обратитесь в команду CNBusinessHub за руководством по регистрации WFOE.
В: Что реально изменила реформа SAFE 2025 года?
О: Реформа SAFE сентября 2025 года сняла ограничение на использование доходов капитального счёта для покупки не-личных жилых объектов предприятиями с иностранными инвестициями, упростила индивидуальные валютные расчёты и ликвидировала требование регистрации внутренних реинвестиций. Правила о 1 годе проживания и 1 объекте не изменились.
В: Какие налоги платят иностранные покупатели при покупке недвижимости?
О: Основные расходы: налог на переход права собственности (1% для первого жилья до 140 м²), гербовый сбор (0,05%), фонд обслуживания (2–3%) и нотариальные сборы (100–300 долларов США). Команда CNBusinessHub может предоставить детальный расчёт налогов.
В: Могут ли иностранцы получить ипотеку в Китае?
О: Да, ставка базовой процентной ставки — 3,5% (май 2026 года), фактические ставки для первого жилья в городах 1-го уровня около 3,05%. Первоначальный взнос — 15%, для иностранцев часто ближе к 20%. Команда CNBusinessHub может соединить вас со специалистами по ипотеке.
В: Будут ли цены на недвижимость в Китае продолжать падать в 2026 году?
О: Прогнозы указывают на сужение снижения. Цены на новое жильё в городах 1-го уровня упадут на 2–4%, вторичные — на 4–5%. Цены в Шанхае выросли на 9,67% г/г в апреле 2026 года — выбор локации важнее тайминга.
В: Является ли покупка недвижимости через WFOE жизнеспособной стратегией?
О: Да. WFOE может приобретать коммерческую и промышленную недвижимость, а с реформы SAFE 2025 года — также жилую недвижимость через средства капитального счёта. Стоимость регистрации — 3 000–8 000 долларов США. Команда CNBusinessHub предоставляет комплексное сопровождение регистрации WFOE.
В: Может ли иностранец сдавать в аренду объект, купленный как физическое лицо?
О: Индивидуальные покупатели ограничены личным проживанием. Аренда несёт правовой риск. Для арендного дохода используйте маршрут коммерческой недвижимости через WFOE.
В: Как Китай сравнивается с другими странами для иностранных покупателей недвижимости?
О: Правила Китая умеренно ограничительны — менее жёсткие, чем 60% гербовый сбор Сингапура или запрет Таиланда на владение землёй, но строже, чем в США. Реформы SAFE 2025 года — значительный шаг к либерализации.
В: Какие документы нужны иностранным покупателям?
О: Паспорт с видом на жительство, подтверждение 1 года проживания, декларация об отсутствии другой собственности, документы о происхождении средств и нотариальные договоры. Команда CNBusinessHub проверит ваш пакет документов перед подачей.
---
Disclaimer
This article is written by the CNBusinessHub team for informational and educational purposes only.
The content of this article does not constitute any form of investment advice, business advice, or legal opinion. Readers should exercise their own judgment regarding the applicability of the information and should consult qualified professionals before making any business decisions.
The data and information cited in this article are sourced from public channels. While we strive for accuracy, we do not guarantee the completeness or timeliness of the information. Policies and regulations may change at any time; please verify the latest information before taking action.
© 2026 CNBusinessHub. All rights reserved.
